为落实新修订的土地管理法有关要求，深化“放管服”改革，进一步加强部门协作配合，落实属地管理责任，由示范区农业农村局局牵头，自然资源和规划局、住建局密切配合，起草了《济源市农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》。 

现将其全文公布，向社会各界广泛征求意见。如有意见和建议，请于2021年4月15日前通过以下方式反馈至农业农村局。 

联 系 人：魏培武 

电    话：0391－6835335 

电子邮箱：swnbxnb@126.com 

通讯地址：济源市第二行政区2号楼农业农村局宅基地管理办公室   

邮      编：459000 

2021年3月16日    

济源产城融合示范区农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）（征求意见稿）

第一章  总   则

第一条  为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》等法律、法规和政策规定，结合济源示范区实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于济源建成区区域外农村宅基地管理和村民自建住房及其管理（具体村庄见附件表7）。

第三条 

（一）农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。 

（二）农民自建住房是指由农村村民以户为单位，自行申请在宅基地上建造住房的活动。

第四条  农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地布局、闲置宅基地和闲置农房利用；与自然资源部门配合协调农村新增建设用地需求；参与编制国土空间规划和村庄规划。

自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强村民自建住房风貌规划；办理农村宅基地和房屋不动产登记。

住房和城乡建设局负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇政府对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。

市场监督管理局负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。

乡镇政府负责本辖区内宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民自建住房质量安全负属地管理责任。

第五条  农村宅基地审批和村民自建住房建设要适应村庄演变规律，坚持规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。

第二章  规划编制

第六条  以镇为单位，在深入研究村庄人口变化、区位条件和发展趋势的基础上，逐村明确融入城镇型、改造提升型、特色保护型、一般整治型等类型，对短时间内难以确定类型的村庄可暂不分类。合理确定村庄布局和规模，统筹区域村庄基础设施、公共服务设施布局，组织本行政区域村庄规划编制工作。

第七条  按照先规划后建设、不规划不建设的原则，乡镇政府依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，同时划定建设边界，为每个村庄定好发展边界和腾退区域，在村庄建设用地内部预留一定面积的宅基地周转区，充分满足村庄规划边界外住户向内迁建和新增用户的宅基地需求，编制“多规合一”的实用性村庄规划，报示范区管委会审批。引导村民全程参与村庄规划编制，充分听取村民意见，规划成果应在村内显著位置公示。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。

第八条  新规划的宅基地优先利用存量建设用地，且必须符合“一户一宅”政策，一户村民只能拥有一处宅基地。以镇为单位根据实际情况制定标准，城镇郊区和人均耕地少于667平方米的平原地区，每户宅基地面积不得超过134平方米；人均耕地667平方米以上的平原地区，每户宅基地面积不得超过167平方米；山区、丘陵地区每户宅基地面积不得超过200平方米。要在村庄规划中对村民自建住房标准作出统一安排，原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村集体经济组织或村民委员会（以下统称村级组织）以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划。

第三章  宅基地申请审批

第九条  符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。村民填写《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地使用承诺书》。

第十条  村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论。讨论通过后，将村民申请、村民小组会议记录等材料提交村级组织审查。没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请。

第十一条  村级组织审查申请材料是否真实有效，拟建房用地是否符合村庄规划，是否征求了建房用地相邻权利人意见等。将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，公示时间不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，与相关材料一并报乡镇政府。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。

第十二条  乡镇政府要成立以党政主要领导为主任的乡镇规划委员会，建立一个窗口受理申请，明确专门机构负责农村宅基地和村民自建住房的管理工作。

收到村级申请后，乡镇政府明确的机构组织应及时安排人员审查申请人申请人是否符合条件，宅基地是否属于建设用地，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级审核公示，相邻权利人是否存在争议等。是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求；涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等。涉及林业、电力、水利、交通等管理的，要及时征求相关部门意见。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。对符合条件的，出具联审联批意见并绘制宅基地坐标平面位置图。

第十三条  根据各相关机构联审结果，由乡镇政府对村民宅基地申请进行审批，对审核通过的发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，对审核没有通过的及时告知村级组织。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并将审批情况报示范区农业农村、自然资源和规划等部门备案。

第十四条 

农村宅基地和农民自建住房（规划许可）自批准之日起，超过 1 年未动工建设的，原批准手续自动作废，村民如仍需建设的，需重新进行审批。对已批准但只建设房屋地基、围墙或简易房屋等占用宅基地行为，超过2年仍未按村庄规划要求完成施工的，按违章建筑依法查处并收回宅基地使用权。

第十五条  村民申请宅基地的条件和乡镇政府对村民宅基地申请不予审批的情形按照有关法律、法规、规章执行。

第四章  风貌管控

第十六条  村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统居民风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。

第十七条  示范区住房和城乡建设部门要结合当地村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统居民风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。乡镇政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。

第十八条  鼓励大专院校、规划设计单位为乡村建设培育、输送实用型人才，推荐规划、设计、建筑工程等专业人员为村民自建住房提供服务、参与乡村建设。

第五章  建房管理

第十九条  村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡镇政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。

村民自建三层以上住房经乡镇政府审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。

第二十条  村民自建住房可选用政府提供的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。鼓励乡镇聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询服务。

第二十一条  住房和城乡建设部门要建立建筑工匠培训制度，会同乡镇政府组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。乡镇要建立乡村建筑队伍备案制度，村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量和安全责任。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。

参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。

第二十二条  在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和河南省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。

第二十三条  同意村民自建住房开工建设的，乡镇政府要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。

第二十四条  乡镇政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的建设主体提供有关资料；

（二）进入施工现场进行检查；

（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。

有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇政府要及时向示范区管委会及应急管理、农业农村、自然资源、住房和城乡建设等有关部门报告。

第二十五条  乡镇政府要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。

村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。

第二十六条  村民自建住房完工后，要向乡镇政府申请竣工验收。乡镇政府接到申请后，要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员，实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。

村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。

第六章  闲置宅基地利用

第二十七条  在充分尊重村民意愿的前提下，积极稳妥开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作。对闲置宅基地和住宅进行整理，因地制宜盘活利用。闲置宅基地可建成游园、果园、菜园、花园、文化广场、村庄景观，闲置住宅可建成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所，对有利用价值的闲置住宅倡导发展文化旅游和开展农事体验活动等。

第二十八条  村民新增住宅用地应充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地。村民按照规划另址建房的，要按照承诺的时间无偿退回原有宅基地。

第二十九条 

鼓励村集体和农民通过自主经营、合作经营、委托经营等方式盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游、养老休闲等产业。

第七章  监督管理

第三十条  建立省指导、示范区主导、乡镇主责、村级主体的农村宅基地和村民自建住房管理机制。示范区农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设、市场监督管理等部门要根据工作职责，加强对乡镇政府农村宅基地和村民自建住房工作的指导，乡镇政府要落实巡查、报告和监督管理责任。

第三十条  乡镇综合行政执法机构负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公证文明执法。

第三十一条  村级组织在乡镇政府的指导下，制定完善本村宅基地民主管理办法，依法管好宅基地。村级组织要加强日常巡查，建立协管员制度，及时发现和制止各类违法违规建房行为，对不听劝阻、拒不改正的及时向乡镇政府报告。

第三十二条  建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第三十三条  乡镇政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用；对在农村宅基和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由有权机关依法予以处理。

第八章  附   则

第三十四条  本办法自印发之日起试行。

附件：1.农村宅基地和村民自建房申请表

      2.农村宅基地使用承诺书

      3.农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表

      4.乡村建设规划许可证

      5.农村宅基地批准书

      6.农村宅基地和村民自建住房验收意见表

      7.济源建成区区域外村庄分类表

关于《济源市农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》起草情况说明

尊敬的各位领导：

根据会议安排，现将《济源市农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）起草情况作如下说明。

一、文件起草背景

宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。加强宅基地管理，对于保护农民权益、推进美丽乡村建设和实施乡村振兴具有十分重要的意义。由于多方面原因，当前农村宅基地管理比较薄弱，近年来，一些地方农村未经批准违法乱占耕地建房问题突出且呈蔓延势头，尤其是强占多占、非法出售等恶意占地建房行为，触碰了耕地保护红线，威胁国家粮食安全。习近平总书记等中央领导同志高度重视，多次做出重要指示批示。2019年9月，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部以中农发【2019】11号文件下发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》；2020年7月，自然资源部、农业农村部以自然资源发【2020】127号文件下发了《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》，向社会广泛公告，坚决遏制新增农村乱占耕地建房行为。

另一方面，为落实新修订的土地管理法有关要求，深化“放管服”改革，进一步加强部门协作配合，落实属地管理责任，2019年12月，农业农村部、自然资源部以农经发【2019】6号，下发了《关于规范宅基地审批管理的通知》，就推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作进一步规范。2021年1月29日，河南省人民政府以豫政【2021】4号文件，出台了《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》，为我省推进农村宅基地制度改革，规范农村宅基地和村民自建房管理提供了遵循。

在此背景下，由示范区农业农村局局牵头，自然资源和规划局、住建局密切配合，起草了《济源市农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》。

二、《管理办法》主要内容

《管理办法》共八章，三十四条

第一章总则，主要包括《管理办法》起草的目的和依据，适用范围以及管理部门的职责。

第二章 规划编制，主要包括村庄分类和布局，规划编制和宅基地标准。在规划编制方面，《管理办法》明确，一户村民只能拥有一处宅基地。以镇为单位根据实际情况制定标准，城镇郊区和人均耕地少于667平方米的平原地区，每户宅基地面积不得超过134平方米；人均耕地667平方米以上的平原地区，每户宅基地面积不得超过167平方米；山区、丘陵地区每户宅基地面积不得超过200平方米。要在村庄规划中对村民自建住房标准作出统一安排，原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村集体经济组织或村民委员会以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划，取得相关许可，并依法进行审批。

第三章 宅基地申请审批，主要包括申请主体的资格、申请审批的程序和要求等。在宅基地申请审批方面，《管理办法》规定，符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在村委会提出宅基地和建房书面申请。村民填写《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地使用承诺书》。镇政府要建立一个窗口受理申请，明确专门机构负责农村宅基地和村民自建住房的管理工作。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。对符合条件的，出具联审联批意见并绘制宅基地坐标平面位置图。

第四章  风貌管控，主要包括培育特色风貌和编制住房设计图册。村民自建住房要注重村庄风貌管控，宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。

第五章  建房管理，主要包括施工备案、施工图纸、施工队伍的选择，施工管理、质量安全以及建成验收等。《管理办法》指出，村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向镇政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。同意村民自建住房开工建设的，镇政府要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。镇政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。

第六章 闲置宅基地的利用。《管理办法》提出，对闲置宅基地和住宅进行整理，因地制宜盘活利用。闲置宅基地可建成游园、果园、菜园、花园、文化广场、村庄景观，闲置住宅可建成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所，对有利用价值的闲置住宅倡导发展文化旅游和开展农事体验活动等。村民新增住宅用地应充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地。村民按照规划另址建房的，要按照承诺的时间无偿退回原有宅基地。

第七章监督管理，主要包括管理机制、综合执法、村级管理和依法监管。《管理办法》要求，建立市级指导、镇级主责、村级主体的农村宅基地和村民自建住房管理机制。镇政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用；对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由有权机关依法予以处理。

第八章 附则

2021年3月9日    

结果反馈

《济源市农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》征求意见情况 　　 

按照文件起草工作程序，示范区农业农村局于2021年3月9日至4月15日对《济源市农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》组织开展了公开征求意见工作。 

一、公开征求意见途径 

1.向各镇人民政府、有关市直部门征求意见和建议； 

2.向社会征求意见和建议。 

二、各方面意见反馈统计 

截至4月15日，收到意见和建议共21条，其中，镇人民政府意见和建议13条，市直各部门意见和建议8条，社会意见和建议0条。 

三、反馈意见研究采纳情况 

各方面反馈意见主要集中农村宅基地审批流程、村庄规划、住房质量监管、宅基地面积界定等方面。经研究论证，采纳6条。被采纳的意见主要包括，优化宅基地审批流程，符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在村级组织提出申请；一户村民只能拥有一处宅基地，以镇为单位根据实际情况制定面积标准，城镇郊区和人均耕地少于一亩的平原地区，每户宅基地面积不得超过134平方；人均耕地一亩以上的平原地区，每户宅基地面积不得超过167平方米；山区丘陵地区每户宅基地面积不得超过200平方米。以及村庄规划等都予以重点研究和采纳。 

部分意见未被采纳主要原因在于，一是部分意见与国家和省有关法律法规相冲突，二是部分意见的内容在有关法律法规中已有明确规定；三是部分意见内容属于贯彻落实部门内部日常管理工作方面的，或者经论证在现阶段不具备可操作性的。 　　 

2021年4月20日